QUY TRÌNH MUA NHÀ TẠI HOA KỲ
Tìm Hiểu Trước Các Bước Cần Thiết Trong Việc Mua Nhà Để Tránh
Mất Nhiều Thời Gian Và Cũng Góp Phần Giúp Bạn Có Một Sự Chuẩn Bị Tốt
QUY TRÌNH MUA NHÀ TẠI HOA KỲ
Tìm Hiểu Trước Các Bước Để Tránh
Mất Thời Gian Và Có Sự Chuẩn Bị Tốt
QUY TRÌNH MUA NHÀ
Dành cho người vay vốn và không vay vốn ngân hàng
1. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ (Áp dụng cho cả hai)
Mua nhà tại Hoa Kỳ là một quy trình khá chặt chẽ về pháp lý. Dù bạn mua trả góp (vay ngân hàng) hay mua đứt (tiền mặt), các bước đầu và cuối thường khá giống nhau, nhưng khác biệt lớn nhất nằm ở giai đoạn thẩm định tài chính.
Dưới đây là trình tự chi tiết dành cho bạn:
Trước khi đi xem nhà, bạn cần chuẩn bị “vũ khí” tài chính để người bán tin tưởng rằng bạn có khả năng mua:
- Nếu vay ngân hàng (Financed): Bạn phải có Pre-approval Letter (Thư chấp thuận cho vay sớm). Ngân hàng sẽ kiểm tra điểm tín dụng, thu nhập và nợ của bạn để quyết định cho bạn vay tối đa bao nhiêu.
- Nếu không vay (Cash): Bạn cần có Proof of Funds (Bằng chứng tài chính). Thường là một bản sao kê ngân hàng (Bank Statement) cho thấy bạn có đủ số dư để thanh toán toàn bộ giá trị ngôi nhà.
2. TÌM KIẾM NHÀ VÀ ĐƯA RA ĐỀ NGHỊ GIÁ MUA (Offer)
- Tìm công ty địa ốc chuyên nghiệp có bằng hành nghề môi giới địa ốc (Realtor): Realtor sẽ giúp bạn tìm nhà, thoả thuận mức giá mua hợp lý theo giá thị trường của khu vực và làm giấy tờ đề nghị mua (người địa ốc có nhiều kinh nghiệm sẽ giúp bạn làm một hợp đồng mua có nhiều chi tiết ràng buộc đúng theo luật và bảo đảm tính an toàn cao cho khách hàng)
- Xem nhà và Thỏa thuận: Sau khi xem và ưng ý một căn nhà nào đó, Realtor sẽ giúp bạn thảo ra và gửi đi một bản “Đề nghị mua” (Offer) bao gồm giá muốn mua và các điều khoản cần thiết đi kèm (Contingencies).
- Đặt cọc (Earnest Money/ Deposit): Sau khi người bán đồng ý bán (Under Contract), bạn sẽ gửi một khoản tiền cọc (thường 1% – 3% giá trị mua của căn nhà) vào một tài khoản trung-gian tạm giữ (Escrow) để làm tin. Việc nầy cũng để chứng tỏ rằng người mua thật lòng muốn mua căn nhà đó, chứ không phải chỉ offer cho có lệ hay offer để giữ chân căn nhà, rồi cuối cùng không mua (việc nầy nếu có xãy ra, sẽ làm mất nhiều thời gian cho người bán).
3. GIAI ĐOẠN KIỂM TRA & THẨM ĐỊNH (Khác biệt chính)
Đây là lúc quy trình của người mua tiền mặt và người vay ngân hàng bắt đầu khác nhau:
| Bước thực hiện | Vay ngân hàng (Financed) | Tiền mặt (Cash) |
| Kiểm tra nhà (Inspection) | Nên làm. Để biết rỏ tình trạng hư hỏng của căn nhà (nếu có) | Nên làm. Giúp bạn thương lượng giảm giá nếu nhà hỏng. |
| Định giá nhà (Appraisal) | Bắt buộc. Ngân hàng sẽ thuê bên thứ 3 định giá. Nếu giá trị định giá thấp hơn giá mua, bạn phải bù tiền mặt hoặc thương lượng lại giá mua với người bán. | Không bắt buộc. Bạn có thể bỏ qua để đẩy nhanh tiến độ. |
| Hồ sơ vay (Loan Processing) | Rất phức tạp. Ngân hàng sẽ kiểm tra lại toàn bộ tài chính, thu nhập, điểm tín dụng và tất cả các khoản nợ bạn đang có với tất cả mọi nơi, để họ xác định lại lần cuối khả năng thanh toán của bạn, nếu họ cho bạn vay. | Bỏ qua. Không cần chờ đợi xét duyệt hồ sơ vay. |
| Bảo hiểm nhà (Insurance) | Bắt buộc. Ngân hàng cho vay bắt buộc bạn phải mua bảo hiểm cho căn nhà trước khi họ giải ngân số tiền họ cho bạn vay đê mua nhà đó. | Tùy chọn. Nhưng cực kỳ khuyến khích nên có. |
4. KIỂM TRA PHÁP LÝ & QUYỀN SỞ HỮU NHÀ (Title Search)
Cho dù bạn mua bằng cách nào (vay hay không vay ngân hàng), công ty Title Company (hoặc Luật sư tùy tiểu bang) sẽ thực hiện:
- Kiểm tra xem người chủ cũ của căn nhà (người đang ký giấy tờ bán căn nhà đó cho bạn), họ có còn hay đang nợ thuế, có đang tranh chấp hay cầm cố ngôi nhà đó cho ai không.
- Đảm bảo khi bạn mua, quyền sở hữu của bạn là “sạch” hoàn toàn và sẽ không có ai đứng tranh chấp hay đòi nợ (những khoản nợ do người chủ cũ để lại).
5. HOÀN TẤT VIỆC GIAO DỊCH MUA BÁN (Closing)
Đây là ngày bạn ký một chồng hồ sơ cao ngất ngưởng và nhận chìa khóa.
- Ký giấy tờ: Người mua vay ngân hàng sẽ phải ký rất nhiều giấy tờ cam kết nợ. Người mua tiền mặt ký ít hơn rất nhiều.
- Thanh toán:
- Đối với người mua có vay ngân hàng: Bạn sẽ đóng phần tiền mặt còn lại; ví dụ bạn mượn ngân hàng 80% và tự mình trả 20% (20% nầy gọi là “down-payment”), thì lúc nầy là lúc bạn sẽ phải mang vào cho escrow phần 20% của bạn, và dĩ nhiên là bạn sẽ phải trừ lại phần bạn đã đặt cọc (deposit) trước đây, và bạn cũng phải mang thêm một phần tiền khác để trả các chi phí thủ tục (Closing costs). Đồng thời, vào lúc nầy ngân hàng cũng sẽ phải chuyển phần tiền còn lại (80% họ cho bạn vay), chuyển vào cho bên công ty escrow, để escrow chuyển trả cho bên người bán, sau khi mọi việc kiểm tra đã hoàn tất.
- Đối với người mua trả hết bằng tiền mặt, không vay ngân hàng: Bạn chuyển toàn bộ số tiền còn lại qua hình thức Wire Transfer từ ngân hàng vào tài khoản của công ty Escrow.
NHẬN CHÌA KHOÁ: Sau khi tiền đã vào tài khoản của người bán và tên của người chủ mới đã được đưa lưu vào sổ-bộ tại quận (officially recorded with the County), bạn chính thức là chủ của căn nhà.
Tóm tắt sự khác biệt về thời gian:
- Mua tiền mặt (Cash): Có thể hoàn tất rất nhanh, chỉ khoảng 1 – 2 tuần. Lợi thế lớn nhất là người bán rất thích khách trả tiền mặt vì ít rủi ro bị “bể” kèo giữa chừng.
- Mua vay ngân hàng (Financed): Thường mất từ 30 – 45 ngày do quy định ngặt nghèo về xét duyệt hồ sơ vay của ngân hàng.
Một lưu ý nhỏ: Tại Mỹ, bạn nên luôn luôn nhờ một công ty địa ốc (Realtor) chuyên nghiệp, có license. Họ sẽ là người “cầm tay chỉ việc” cho bạn suốt lộ trình này.
• • • TÌM HIỂU THÊM • • •
Các đơn vị tham gia khi mua nhà tại Mỹ:
1. Nhóm trực tiếp: Realtor (Môi giới): Đại diện bạn thương lượng và lo thủ tục; Seller (Người bán): Chủ sở hữu ngôi nhà.
2. Nhóm Tài chính & Pháp lý: Lender (Ngân hàng): Xét duyệt hồ sơ và cho vay tiền (nếu bạn không mua tiền mặt); Escrow: Bên trung gian giữ tiền và giấy tờ để đảm bảo an toàn cho cả hai bên; Title Company: Kiểm tra pháp lý, đảm bảo nhà không tranh chấp và cấp bảo hiểm quyền sở hữu.
3. Nhóm Kiểm định: Home Inspector: Kiểm tra tình trạng hư hỏng của nhà; Appraiser (Định giá): Xác định giá trị thực của căn nhà (bắt buộc nếu vay ngân hàng); Termite Inspector: Kiểm tra mối mọt (rất quan trọng tại Mỹ).
4. Nhóm Bảo hiểm & Quản lý: Insurance Company: Bán bảo hiểm nhà cửa (Homeowners Insurance); HOA (Ban quản lý khu nhà-nếu có): Cung cấp nội quy và xác nhận phí quản lý (nếu có).
DOWNLOAD the FREE MLS APP BELOW to SEARCH NEW LISTINGS in REAL-TIME
ACCESS THE LATEST MLS LISTINGS
Download the
MLS-CLIENT App!
If you’re looking for the most current and updated property listings, our MLS-CLIENT app gives you direct access to the Multiple-Listing-Services (MLS) in real-time! This app provides you with an easy-to-use platform to search for properties, view details, and stay informed about new listings as they hit the market.
How to Get Started:
- Click this direct link https://mls-client.com/DD45E58D to download the MLS-CLIENT app onto your computer or mobile phone (IOS or Android)
- The app is 100% FREE to download and use.
- If asked, please enter the access code DD45E58D to download and unlock full property search capabilities.
With the MLS-CLIENT app, you’ll have up-to-date real estate listings at your fingertips anytime, anywhere. Don’t miss out on your dream home—download the app today and start searching for your new home!
Download Now: https://mls-client.com/DD45E58D
For any questions or assistance, feel free to contact us: info@Siriusfinancialrealty.com